KSKE 1 Co 209/2011 - iSpis

Súd: Krajský súd Košice Spisová značka: 1Co/209/2011 Identifikačné číslo súdneho spisu: 7011898998 Dátum vydania rozhodnutia: 24. 04. 2012 Meno a priezvisko sudcu, VSÚ: JUDr. Peter Tutko ECLI: ECLI:SK:KSKE:2012:7011898998.1

Uznesenie Krajský súd v Košiciach v právnej veci žalobkyne O. K., bytom v S., Q. Č.. XX, proti žalovaným 1. U. R., bytom v S., G. Č.. XX, 2. H.. V. R., bytom v S., G. Č.. XX, 3. H. R., bytom v S., Q. Č.. XX, o neplatnosť výpovede z nájmu bytu, o odvolaní žalovaných proti rozsudku Okresného súdu Košice I zo dňa 2.3.2011 č.k. 11C 138/2003-121 takto

r o z h o d o l :

Z r u š u j e rozsudok a vec v r a c i a súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

o d ô v o d n e n i e :

Napadnutým rozsudkom súd prvého stupňa určil, že výpoveď z nájmu bytu Č.. X, nachádzajúceho sa v S. K. Q. T..Č.. XX daná žalovanými žalobkyni je neplatná. Zároveň vyslovil, že o trovách konania rozhodne po právoplatnosti rozsudku.

Týmto rozsudkom rozhodol súd prvého stupňa o návrhu žalobkyne na určenie neplatnosti výpovede z nájmu bytu danej jej žalovanou v prvom rade a jej manželom V. R..

Pri rozhodovaní vychádzal súd prvého stupňa zo zistenia, že žalovaná v 1.rade a jej manžel O. K., ktorý zomrel dňa XX.X.XXXX boli nájomcami bytu Č.. X, nachádzajúceho sa v S., K. T.. Q. Č.. X, ktorého vlastníkmi v čase výpovede bol pôvodný žalobca V. R. a jeho manželka U. R. teda žalovaná v 1. rade. Ďalej súd vychádzal zo zistenia, že nájomcovia O. a O. K. obdržali od vlastníkov bytu dňa 26.3.2004 výpoveď a to z dôvodu, že za obdobie od júla 2000 až do marca 2003 neplatili riadne nájomné a poplatky spojené s užívaním bytu a za uvedené obdobie dlh predstavuje sumu 1.053,59 euro. Žalobkyňa predmetný byt spolu s manželom užívala na základe zmluvy o nájme bytu, ktorú uzatvorili dňa 6.5.1999 s vtedajším vlastníkom obchodnou spoločnosťou Real H. I. W..Y..R.. V. B. S.. V zmluve bola dohodnutá výška nájomného mesačne v sume 286,-Sk a plnenia poskytované s užívaním bytu mesačne vo výške 3.434,-Sk. K zmene vlastníckeho práva došlo dňa 1.7.2000, kedy vlastníkom sporného bytu sa stal V. R. U. U. R.. Noví vlastníci v liste zo dňa 2.5.2001 stanovili rozpis mesačného nájomného a to ročné nájomné v sume 16.567,-Sk s mesačnou úhradou nájomného vo výške 1.381,-Sk.

Na základe uvedených zistení a po vykonanom dokazovaní dospel súd prvého stupňa k záveru, že žalovaní síce dali žalobkyni výpoveď z nájmu bytu pre neplatenie úhrad nájomného a služieb spojených s užívaním bytu za čas dlhší ako 3 mesiace, avšak výpovedný dôvod konkretizovali tak, že žalobkyňa nezaplatila nájomné za obdobie od 07/2000 až 03/2033 vo výške 1.053,59 euro. Žalovaní teda uviedli obdobie za ktoré nemala žalobkyňa zaplatené nájomné a poplatky spojené s užívaním bytu ako aj výšku, avšak takto uvedené obdobie a výška predmetného nedoplatku nie je dostatočne špecifikovaná tak, aby sa dalo jednoznačne ustáliť, v akej výške za konkrétne obdobie je predmetný

nedoplatok. Spornosť nedoplatku podľa názoru súdu prvého stupňa spočíva v tom, že žalobkyňa podpísala zmluvu o nájme bytu s prenajímateľom Y. H. I. W..Y..R.. dňa 6.5.1999 a výška nájomného bola určená podľa vyhlášky v sume 286,-Sk mesačne a za plnenia poskytované s užívaním bytu vo výške 3.434,-Sk mesačne. Mal teda za to, že nájomné bolo stanovené dohodou zmluvných strán v súlade s vtedy platnými právnymi predpismi. Medzi účastníkmi konania t.j. žalobkyňou a žalovanými nedošlo k dohode o zvýšenie zmluvného dohodnutého nájomného a žalovaní neboli oprávnení jednostranne zvýšiť nájomné, lebo ich na to neoprávňoval žiaden právny predpis ani dohoda zmluvných strán. Opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky pod číslom R - 1/2001 nie je možné považovať za predpis, ktorý by prenajímateľa oprávňoval jednostranne zvýšiť nájomné. Prenajímateľ teda nie je oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné a neustanovuje to ani zákon 18/1996 o cenách. Žalobkyňa bola naďalej povinná platiť poplatky spojené s užívaním bytu v zmysle uzavretej zmluvy o nájme zo dňa 6.5.1999, nakoľko nebolo preukázané, že medzi žalobkyňou a žalovanými došlo k dohode o zvýšení zmluvne dohodnutého nájomného. Žalovaní teda neboli oprávnení jednostranne zvýšiť nájomné a úhrady, pretože ich na to neoprávňoval žiadny právny predpis ani dohoda zmluvných strán. Z uvedeného teda súd prvého stupňa vyvodil záver, že výpoveď z nájmu bytu je neplatná, pretože nebolo preukázané, že žalobkyňa neplatila nájomné a úhrady za dobu dlhšiu ako 3 mesiace. Súd poukázal aj na vypracovaný znalecký posudok, z ktorého mal za preukázané, že metodika vyúčtovania výpočtu nedoplatkov za jednotlivé roky bola nepresná a neúplná. Vzhľadom na to, že žalovaní neboli oprávnení jednostranne zvyšovať nájomné a úhrady, v tejto súvislosti sa žalobkyňa nemohla dostať do omeškania s platením nájomného a úhrad. Ohľadne výšky nedoplatku súd ďalšie dokazovanie nevykonal, pretože ak by aj bola nesprávne vypočítaná nemení to nič na skutočnosti, že výpoveď z nájmu bytu ako právny úkon je neplatný.

Výrok o trovách konania odôvodnil s poukazom na ust. § 151 ods. 3 O.s.p..

Proti tomuto rozsudku podali včas odvolanie žalovaní. Žiadali, aby odvolací súd napadnutý rozsudok zmenil, eventuálne zrušil a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie. Napadnutý rozsudok považujú za predčasný z dôvodu, že právne závery ním urobené sú založené na nesprávnom právnom posúdení veci. Podľa ich názoru súd dospel k záveru o nemožnosti jednostranného zvýšenia nájomného, z napadnutého rozsudku však nevyplýva, že by sa súd pri riešení tejto právnej otázky bol vyporiadal so znením Zmluvy o nájme bytu zo dňa 6.5.1999 v časti IV. týkajúcej sa zvýšenia nájomného a úhrad za služby spojené s nájmom. Uvedené ustanovenie zmluvy zakotvuje oprávnenie prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné, ako i úhrady za služby spojené s nájmom. Z uvedeného článku IV zmluvy vyplýva, že v prípade zmeny skutočností rozhodujúcich pre určenie nájomného má prenajímateľ právo zmeniť výšku nájomného. Zmenou skutočnosti rozhodujúcich pre určenie výšky nájomného bola práve zmena cenových predpisov určujúcich, či regulujúcich výšku nájomného. Boli preto oprávnení v súlade s aktuálnym cenovým predpisom do ním regulovanej výšky nájomné zvýšiť. Uvedená zmluvná konštrukcia je zároveň jedinou možnosťou ako môže prenajímateľ, ktorý je obmedzený regulovaným nájomným dosiahnuť úpravu zmluvy v tejto časti a tak sa aspoň priblížiť k trhovému nájomnému, ktoré by inak mohol pri slobodnom výkone svojho vlastníckeho práva požadovať od osôb, ktorým prenecháva na užívanie svoje nehnuteľností. Túto dôležitú skutočnosť súd prvého stupňa zrejme opomenul, pretože by v opačnom prípade zrejme musel dospieť k inému právnemu záveru. Nesúhlasia taktiež s názorom súdu prvého stupňa, že vo výpovedi neboli uvedené mesiace, kedy nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu. Podľa ich názoru požiadavky na výpovedný dôvod pre výpoveď z nájmu bytu ustanovuje § 711 ods. 2 Obč. zákonníka a to tak, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom. Je teda priamo zo znenia zákona zrejmé, že výpoveď je neplatnou v prípade, ak by skutkové vymedzenie dôvodu bolo zameniteľné s iným výpovedným dôvodom pre výpoveď z nájmu, teda napr. s dôvodom, že nájomca užíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely, ako na bývanie. Výpoveď z nájmu však obsahuje jednoznačne vymedzený výpovedný dôvod v zmysle ust. § 711 ods 1 písm. d/ ktorý nemožno skutkovo zameniť so žiadnym iným výpovedným dôvodom, teda osobitné požiadavky na výpoveď upravené v ust. § 711 ods. 2 sú bez zbytku dodržané. Ďalej žalovaní uviedli, že k posúdeniu naplnenia výpovedného dôvodu pre neplatenie časti nájomného sa prvostupňový súd nedostal, a to ani k výške nimi určeného nájomného na základe zmocnenia v Zmluve o nájme bytu. Rovnako nebolo vykonané ani dokazovanie vo vzťahu k výške nájomného určeného na základe cenových predpisov, keďže žalobkyňa výšku predpísaného nájomného ani výšku jej úhrad nenamietala. Rozsudok súdu prvého stupňa považujú aj za čiastočne

nepreskúmateľný, a to okrem vyššie uvádzaných skutočnosti aj z dôvodu, že nie je zrejmé, či súd dospel a na základe akých skutočností popri prezentovanom právnom názore o nemožnosti jednostrannej zmeny výšky nájomného aj v právnom závere o nemožnosti jednostranného zvýšenia úhrad za služby poskytované s nájmom a ako to vyhodnotil s ohľadom na tvrdenia účastníkov. Nie je teda zrejmé, ako prvostupňový súd vec právne posúdil vo vzťahu k možnosti, resp. nemožnosti jednostranného zvýšenia úhrad za služby spojené s nájmom a tak právnu otázku, ktorá má pre posúdenie naplnenia výpovedného dôvodu nimi uplatneného rovnaký význam ako posúdenie výšky nájomného a existenciu nedoplatkov naň.

V štádiu odvolacieho konania došlo k úmrtiu žalovaného v 1. rade dňa 8.12.2011, preto odvolací súd v odvolacom konaní konal s jeho právnymi nástupcami, ktorými sú synovia označení ako žalovaní v druhom a treťom rade.

Na základe podaného odvolania odvolací súd preskúmal napadnutý rozsudok a konanie mu predchádzajúce podľa § 212 ods. 1,3 O.s.p. bez nariadenia odvolacieho pojednávania postupom podľa § 214 ods. 2 O.s.p. a dospel k záveru, že nie sú splnené podmienky pre potvrdenie, ani pre zmenu rozhodnutia.

Odvolací súd je v prejednávanej veci toho názoru, že súd prvého stupňa svojím nesprávnym procesným postupom zaťažil rozhodnutie a konanie mu predchádzajúce vadou, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

Inou vadou konania, na ktorú musí odvolací súd prihliadnuť aj vtedy, ak nie je v odvolaní namietaná (§ 212 ods. 3 O.s.p.) , je procesná vada, ktorá na rozdiel od vád taxatívne vymenovaných v § 221 ods. 1 písm. a/ - g/ O.s.p. nezakladá zmätočnosť rozhodnutia. Jej príčinou je porušenie procesných ustanovení upravujúcich postup súdu v občianskom súdnom konaní a jej dôsledkom je nesprávnosť rozhodnutia vo veci samej.

Vadou konania v zmysle ust. § 212 ods. 3 O.s.p. je v prvom rade neúplnosť alebo nesprávnosť zisteného skutkového stavu nie z pohľadu výsledkov hodnotenia vykonaného dokazovania, ale z pohľadu postupu súdu v dôkaznom procese. O vadu konania pri zisťovaní skutkového stavu veci ide hlavne vtedy, ak súd v dôkaznom konaní nepostupoval v súlade s ust. § 120 O.s.p. a nebol vykonaný dôkaz , ktorý mal poslúžiť k verifikácii právne významnej skutočnosti, predstavujúcej určitý znak skutkovej podstaty aplikovateľnej právnej normy. Zo situácie, kedy zmienená rozhodná skutočnosť nebola preukázaná inak, pôjde o vadu konania, a to aj vtedy, ak súd taký nevykonaný dôkaz hodnotil postupom podľa § 132 O.s.p. a vyvodil z neho skutkové zistenie, o ktoré oprel svoje právne závery. Také vady odvolací súd posudzuje z úradnej povinnosti (§ 212 ods. 3 O.s.p.) , teda aj keď ich nenamietal odvolateľ.

Tak tomu bolo aj v prejednávanej veci, ak súd prvého stupňa nevykonal dokazovanie listinami - výpoveďou z nájmu bytu, zmluvou o nájme bytu, znaleckým posudkom - postupom podľa § 129 ods. 1 O.s.p., pričom vyvodil z nich skutkové zistenie, o ktoré oprel svoj právny záver, že výpoveď z nájmu bytu je neplatná, pretože nebolo preukázané, že žalobkyňa neplatila nájomné a úhrady za dobu dlhšiu ako tri mesiace.

Z obsahu spisu v prejednávanej veci je zrejmé, že žalobkyňa (pôvodne žalobcovia) sa domáhali určenia neplatnosti výpovede z nájmu bytu, ktorú obdržali od žalovaných dňa 26.3.2004 z dôvodu hrubého porušenia ich povinnosti vyplývajúcich z nájmu spočívajúceho v tom, že nezaplatili nájomné a úhrady

za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako 3 mesiace, keď ako vyplýva z výpovede ich dlh na nájomnom a úhradách za plnenia poskytované s užívaním bytu za obdobie od 1.7.2000 do 31.3.2003 bol v sume 31.740,40 Sk. Bolo preto úlohou súdu prvého stupňa zamerať dokazovanie na zistenie, či žalobcovia skutočne v čase doručenia výpovede dlhovali na úhradách na nájomnom a službách spojených s užívaním bytu za čas dlhší ako 3 mesiace.

Súd prvého stupňa pri rozhodovaní ako vyplýva z odôvodnenia napadnutého rozsudku vychádzal z listinného dôkazu - zmluvy o nájme bytu, ktorú žalobcovia uzatvorili s obchodnou spoločnosťou Y. H. I. W..Y..R.., v konkurze dňa 6.5.1999 v tom čase vlastníkom bytového domu na Q. T.. Č.. XX B. S., v ktorom sa nachádza sporný byt. V uvedenej nájomnej zmluve bola dohodnutá mesačná výška nájomného v sume 286,-Sk a mesačné úhrady za služby spojené s užívaním bytu v sume 3.434,-Sk. Z obsahu zápisníc o pojednávaní však nevyplýva, aby uvedený listinný dôkaz - zmluvu o nájme bytu súd vykonal postupom podľa § 129 ods. 1 O.s.p., t.j. že zmluvu alebo jej časť prečítal alebo oznámil jej obsah. Napriek uvedenému, že tento listinný dôkaz nevykonal, tento hodnotil a vyvodil z neho skutkové zistenie, že žalovaní neboli oprávnení jednostranne zvýšiť nájomné, lebo ich na to neoprávňoval žiaden právny predpis, ani dohoda zmluvných strán. Súd preto pri rozhodovaní vychádzal z názoru, že žalobkyňa bola naďalej povinná platiť nájomné a poplatky spojené s užívaním bytu v zmysle uzavretej zmluvy o nájme zo dňa 6.5.1999.

Uvedený záver súdu prvého stupňa je predčasný a teda nesprávny pre nesprávnosť zisteného skutkového stavu z hľadiska postupu súdu v dôkaznom procese. Je tomu tak preto, že súd prvého stupňa uvedený zistený skutkový stav vyvodil z listinného dôkazu, ktorý v konaní nevykonal postupom podľa § 129 ods. 1 O.s.p.. Ak by súd prvého stupňa uvedený listinný dôkaz - zmluvu o nájme bytu zo dňa 6.5.1999 vykonal spôsobom uvedeným v ust. § 129 O.s.p. umožnil by žalovaným vyjadriť sa k dokazovaniu i k právnej stránke veci (§ 118 ods. 3 O.s.p.) a nebol by tak zrejme opomenul námietky žalovaných (teraz uvedené v odvolaní) , že v článku IV. zmluvy o nájme bytu bolo účastníkmi dohodnuté, že v prípade zmeny skutočnosti rozhodujúcich pre určenie nájomného, má prenajímateľ právo zmeniť výšku nájomného. Za takúto zmenu skutočnosti rozhodujúcich pre určenie výšky nájomného považujú žalovaní - ako vyplýva z odvolania - zmenu cenových predpisov určujúcich, či regulujúcich výšku nájomného a teda že boli oprávnení v súlade s aktuálnym cenovým predpisom do ním regulovanej výšky nájomné zvýšiť.

Odvolací súd sa stotožňuje s názorom súdu prvého stupňa vysloveným v napadnutom rozhodnutí, že za osobitný právny predpis v zmysle § 696 ods. 1 Obč. zákonníka ktorý by ustanovoval prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné za prenajatý byt a úhradu cien plnení spojených s užívaním bytu nemožno považovať zákon č. 18/1996 Z.z., ani cenové opatrenia Ministerstva financií SR č. R-1/2001 a R-1/2003 stanovujúce maximálne výšky nájmu. Dohoda prenajímateľa a nájomcu o nájomnom však môže byť jednostranne menená, (nájomné môže byť jednostranne zvýšené alebo znížené) , pokiaľ sa tak zmluvné strany dohodli. Súd prvého stupňa sa však v dôsledku pochybenia pri zisťovaní skutkového stavu nezaoberal ust. čl. IV. zmluvy o nájme bytu z hľadiska možnosti žalovaných ako prenajímateľov nájomné jednostranne zvýšiť. Preto v ďalšom konaní bude potrebné, aby súd prvého stupňa vykonal dokazovanie listinou - zmluvou o nájme bytu spôsobom uvedeným v ust. § 129 ods. 1 O.s.p. a v rámci jej hodnotenia sa vyporiadal s tvrdením žalovaných, že boli oprávnení jednostranne zvýšiť nájomné a úhrady za služby spojené s užívaním bytu na základe článku IV tejto zmluvy o nájme bytu. Následne posúdi, či žalobkyňa v čase doručenia výpovede dlhovala na úhradách na nájomnom a službách spojených s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace.

Za nesprávny považuje odvolací súd aj názor súdu prvého stupňa vyslovený v napadnutom rozsudku ohľadom nedostatočnej špecifikácie obdobia a výšky nedoplatku žalobcov, t.j. že sa jednoznačne nedá ustáliť v akej výške za konkrétne obdobie je predmetný nedoplatok uvedený žalovanými vo výpovedi z nájmu bytu. Odvolací súd nezdieľa názor súdu prvého stupňa, že prenajímateľ musí vo výpovedi danej

z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d/ Obč. zákonníka uviesť konkrétne mesiace, za ktoré nie je nájomné zaplatené.

Výpoveď prenajímateľa z nájmu bytu je jednostranným hmotnoprávnym úkonom, ktorý robí prenajímateľ, a jeho adresátom je nájomca. Pre tieto úkony je určená písomná forma a vedľa všeobecných náležitostí právneho úkonu, predpísaných najmä ust. § 37 a 39 Obč. zákonníka, v nej musí byť tiež dôvod výpovede skutkovo vymedzený tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, lebo inak by bola výpoveď neplatná (§ 711 ods. 2 Obč. zákonníka) .

Požiadavke určitosti výpovede (§ 37 ods. 1 Obč. zákonníka) neodporuje, ak je v nej výpovedný dôvod uvedený v ust. § 711 ods. 1 písm. d/ Obč. zákonníka opierajúci sa o neplatenie nájomného (úhrad za plnenie a poskytovanosť s užívaním bytu) vymedzený uvedením skutkových okolností, ktoré ho zakladajú, napr. i tak, že nájomca nezaplatil nájomné za dobu dlhšiu než 3 mesiace , bez toho, aby zároveň prenajímateľ uviedol konkrétne mesiace, za ktoré nájomné nebolo zaplatené. Výpoveď však možno považovať za platnú iba za predpokladu, ak ku dňu doručenia výpovede nájomcovi bol takto skutkovo vymedzený dôvod skutočne naplnený a prenajímateľ v konaní o neplatnosť výpovede preukáže svoje tvrdenia o skutočnostiach, ktorými je výpoveď odôvodnená.

Z obsahu výpovede z nájmu vyplýva, že žalovaný.... eviduje nedoplatok na nájomnom a poplatkoch na službách spojených s bývaním za obdobie od mesiaca 07/2000 až 03/2003 v celkovej výške 31.740,40 Sk...dávame Vám výpoveď z nájmu bytu v zmysle ust. § 711 ods. 1 písm. d/ Obč. zákonníka . Medzi účastníkmi nemohlo byť sporné aký výpovedný dôvod je žalovanými vo výpovedi z nájmu bytu uplatňovaný a ako je obsahovo konkretizovaný. Navyše žalovaní písomným podaním konkretizovali výšku nedoplatkov za jednotlivé mesiace (č.l. 65) .

Vzhľadom na skutočnosť, že súd prvého stupňa sa dopustil procesného pochybenia pri zisťovaní skutkového stavu ak nevykonal účastníkmi navrhnuté listinné dôkazy postupom podľa § 129 ods. 1 O.s.p. a aj napriek tomu ich hodnotil, zaťažil konanie a rozhodnutie vadou, ktorá mala za následok nesprávne rozhodnutie vo veci.

Z uvedeného dôvodu nie sú splnené predpoklady pre opakovanie dokazovania alebo jeho doplnenie odvolacím súdom s ohľadom na požiadavku dvojinštančnosti konania, t.j. aby podstatné právne otázky, ktorých riešenie je rozhodujúce pre výsledok sporu, neboli posudzované až v odvolacom konaní bez možnosti riadneho opravného prostriedku proti rozhodnutiu súdu prvého stupňa, preto odvolací súd postupom podľa ust. § 221 ods. 1, 2 O.s.p. zrušil napadnutý rozsudok a vec vrátil súdu prvého stupňa na ďalšie konanie.

Po vrátení veci bude úlohou súdu prvého stupňa vykonať dokazovanie dôkaznými prostriedkami navrhnutými účastníkmi a to spôsobom pre jednotlivé dôkazné prostriedky uvedeným v ust. § 125 a nasl., následne tieto vyhodnotiť v súlade so zásadou voľného hodnotenia dôkazov uvedenou v ust. § 132 O.s.p. a pritom prihliadnuť aj na námietky uvedené žalovanými v odvolaní a rozhodnutie náležite podľa zásad uvedených v ust. § 157 ods. 2 O.s.p. odôvodniť.

V novom rozhodnutí rozhodne súd prvého stupňa aj o trovách tohto odvolacieho konania (§ 224 ods. 1 O.s.p.) .

Poučenie:

Proti tomuto uzneseniu odvolanie nie je prípustné.